Hypothek Kreditgeber gegenüber 300 Milliarden an Verlusten

Merrill Lynch $ 8400000000 Abschreibung auf Hypotheken verbundenen Wertpapieren war eine Überraschung für die meisten Analysten. Leider glaube ich, mehr Verluste kommen. Nach meiner Berechnung könnte die Subprime-Krise ein 300.000.000.000 $ Problem für Hypothek Kreditgeber und Inhaber von Hypotheken-Wertpapiere, fast doppelt so groß wie der Spar-und Kredit-Krise, die in den USA in den 80er und 90er Jahren entfaltete. Werden

1456000000000 $ im Wert von Subprime-Hypotheken. Zum 31. März 2007 gab es etwa $ 11200000000000 in Wohn-Darlehen in den USA Über 13% dieser Schulden gilt Subprime von Fannie Mae und weitere 12% dieser Schulden wird als "Alt-A", der nächste riskantesten Kategorie . Wenn 13% der Gesamtsumme Subprime, dann gibt es hervorragende insgesamt $ 1456000000000 in Subprime-Hypotheken. 2006 auf dem Höhepunkt des Immobilienmarktes - Vom Blick auf verschiedene Statistiken, wurden rund 1,2 Billionen Subprime Laufe des Jahres 2005 entstanden.

A Subprime Ausfallquote von 19%? Im Dezember 2006 wäre das Center for Responsible Lending prognostiziert, dass etwa 19% der Subprime-Kredite in den Jahren 2005 und 2006 entstanden in Verzug zu beenden. Das Zentrum trägt vernünftigerweise überzeugend, dass die kombinierte Wirkung sinkender Immobilienpreise und Zinserhöhungen auf die 80% der Subprime-Hypotheken, die variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) sind erheblich reduzieren wird die Fähigkeit der Hausbesitzer, ihren Weg zu verkaufen aus ihren Hypotheken.

Trends unterstützen eine 19%-Subprime-Ausfallquote. Ich denke, eine 19% Ausfallquote ist plausibel, ungeachtet des Zentrums Ruf als Verbraucher Interessengruppe mit einer möglichen Tendenz zu übertreiben, die Auswirkungen der Hypothekenkrise auf die Verbraucher. Zum 30. Juni 2007 wies die Nationale Delinquency Umfrage des Mortgage Bankers Association, dass 12,4% der Subprime-ARM Darlehen waren schon ernst Delinquenten. Ein weiteres aktuelles Mortgage Banker Verband Umfrage ergab, dass etwa 15% der Subprime-Kredite überfällig sind in irgendeiner Form. Mit der bevorstehenden Reset von über $ 1000000000000 ARMs Ende 2007 und bis 2008, so scheint es wahrscheinlich, dass die überfällige Rate wird 15% übersteigen und dass die natürliche Entwicklung in ernsthafte Kriminalität und Standard folgen. Im Jahr 2001 hat das Amt des Federal Housing Enterprise-Oversight eine Studie der schlimmsten kumulierte Kreditverluste von allen Darlehen erlebt entstand während eines Zeitraums von mindestens zwei aufeinander folgenden Jahren in angrenzenden Staaten, die mindestens 5% der US-Bevölkerung. Sieger wurde der 1983 - 1984 Periode in den Staaten Arkansas, Louisiana, Mississippi und Oklahoma. Diese Darlehen hatten eine kumulative Ausfallrate von 14,9% und eine durchschnittliche Verlustquote von 63,3%. A 19% Ausfallquote ist nur 4,1 Prozentpunkte höher als der Pegel in 1983-1984 erreicht, eine Steigerung, die realistisch erscheint angesichts der beispiellosen letzten Gehäuse Inflation und losen Underwriting.

Verlassen Sie sich auf nicht mehr als 40% Wiederherstellung auf einem abgeschotteten Subprime-Darlehen. Laut einer Studie von US-Bankenaufsicht zitiert, reichten Verluste Banken auf Standardwerte zwischen 1975 und 1983 von etwa 20% des ausstehenden Kreditbetrages Gleichgewicht auf den besseren Darlehen auf etwa 50% des Darlehens Gleichgewicht auf ärmeren Darlehen. Der erwartete Verlust für einen Kredit mit einer 81-90% Loan to Value (LTV)-Verhältnis beträgt etwa 34% und der erwartete Verlust beträgt etwa 48% für Kredite mit einer 91-95% LTV-Verhältnis. Der durchschnittliche Verlust betrug etwa 40%. Basierend auf Statistiken, dass die durchschnittliche LTV auf die 2005 und 2006 vintage Subprime-Kredite etwa 86% ist, könnten wir den einen die durchschnittliche Schadenquote von 40%, was deutlich unter dem historischen 63% Ausfallquote während der worst case 1983-1984 aufgezeichnet wird Zeitraum. Mit dem 40% Verlust Zahl auf der Annahme einer 19% Ausfallquote auf der 1200000000000 $ von 2005-2006 Subprime-Kredite, hätten wir einen Verlust von rund $ 91000000000 nur auf diesen Subprime-Kredite.

Fallende Hauspreise weiter zu reduzieren Rückforderungen. Prognosen reichen von einer landesweiten durchschnittlichen Rückgang von 10% bei den Immobilienpreisen, regionale Rückgänge von 25-30%. Wenn Häuser abgerissen wurden mindestens 10% des Wertes im Durchschnitt gegangen, würde der Kreditgeber Verlustquote im obigen Beispiel 50%, nicht 40% auf die 19% der Kredite in Verzug, oder ein Totalverlust von etwa 114.000.000.000 $ auf nur sein die Subprime-Kredite entstanden in den Jahren 2005 und 2006. Wenn wir eine 15% Ausfallquote und eine 50% Ausfallquote zum anderen 256.000.000.000 $ von Subprime-Darlehen gelten, gäbe es einen zusätzlichen Verlust von $ 19200000000 für insgesamt 133.200.000.000 $ im Subprime-Verluste.

Der 9744000000000 $ von Nicht-Subprime-Kredite betroffen sein werden. Es wird einige Spillover-Effekte vom Massentourismus Subprime defaults sein. Laut der Mortgage Bankers Association, haben so viel wie 80% aller ausstehenden Hypotheken seit 2002 aufgrund der riesigen Volumen von Refinanzierungen worden entstanden. Viele dieser Kreditnehmer endete mit einem risikoreicheren Darlehen als die, die sie refinanziert. Mehrere Tatsachen sprechen dafür, dass es eine signifikante bundesweiten Aufwärtstrend in der gesamten Ausfallquote sein: (1) insgesamt überfällig Preise bereits auf über 2% in starken Märkten wie San Francisco und auf über 5% in anderen Märkten gestiegen, Preise, die bereits viel höher als der Gesamtmarkt historische Ausfallquote von etwa 1%, (2) eine beispiellose Vielzahl von riskanten Alt-A-Darlehen und andere Nicht-Standard-Darlehen, und (3) dramatischen Anstieg in den USA Hause Leerstandsquote von rund 1,5% im Jahr 1995 auf über 2,7% heute. Wenn wir einen 25% Verlust-Zahl verwenden, wäre der totale Verlust auf 2% der $ 9744000000000 in Nicht-Subprime-Kredite 48720000000 $ sein. So würden insgesamt Kreditausfälle, Subprime und Nicht-Subprime etwa 182.000.000.000 $ sein.

Gesamtverluste könnten leicht mehr als $ 300 Milliarden. Daran erinnern, dass die Aufsichtsbehörden auf die Jahre 1983 und 1984 Daten für ihre schlimmsten Fall Projektionen und dass die Kredite studiert hatten eine kumulative Ausfallrate von 14,9% und eine durchschnittliche Verlustquote von 63,3% verlassen. Wenn die USA erlebt einen bescheidenen (von diesen Standards) 7% insgesamt Ausfallquote auf $ 11200000000000 insgesamt und eine bescheidene (von diesen Normen) Gesamtverlust in Höhe von 40%, würde insgesamt Hause Kreditausfälle 313.000.000.000 $ sein. Beachten Sie, dass, wenn ein Darlehen in Verzug wert ist nur etwa 60% des Nennwerts an jemanden, der bereit ist, sie durch die Abschottung Prozess zu halten ist, dann ein Käufer des Darlehens wird überall fordern von 10% bis 40% zusätzlichen Rabatt, was bedeutet, dass eine Bank benötigen, um ein Kreditportfolio entladen sollte nicht überrascht angeboten von 20 bis 50 Cent auf den Dollar werden. Wenn wir einen Rabatt von 20% verwendet auf solchen Kreditverkäufen (zusätzlich zu den 40% Verlust in Prozent), würde der totale Verlust an die bestehenden Inhaber der Hypothekenschulden zu 470.000.000.000 $ sein.

Für einige andere Gründe, ich denke, die 313.000.000.000 $ Zahl wird sich realistischer als der Verlust Zahl nur auf Subprime-Darlehen oder auf die 182.000.000.000 $ schätzte ich oben für alle home loan Verluste. Erstens bedeutet die schiere Größe des Hypothekenmarktes und die nationale Bedeutung des Gehäuses Abschwung, dass die Aufgabe des Umgangs mit Millionen von Problem Hypotheken gleichzeitig wird entmutigend sein in der Tat. Zweitens Millionen von Menschen finanziell in ähnlicher Weise geschädigt führt meist zu Rechtsstreitigkeiten, einschließlich Sammelklagen. Millionen von Darlehen wurden von Maklern und Versicherern, die nicht unter den strengen Prüfung durch Bankenaufsicht und zahlreiche Compliance Zeitbomben liegen in diesem Papierkram begraben dokumentiert und werden Munition Hausbesitzer Verteidigung gegen Abschottung bieten. Ob solche Klagen Verdienst haben, können sie zumindest zu verzögern Erholung und damit verschärfen Verluste.

Implikationen. Das projizierte Subprime-Kredite Verlust von 133.000.000.000 $ an sich ist fast so viel wie die Gesamtkosten der Spar-und Kredit Rettungsaktion in den 80er und 90er Jahren, die die FDIC vor kurzem als 153.000.000.000 $ berechnet. Auf der positiven Seite, wird der Verlust durch einen US-und Weltwirtschaft, die immens seit den 1980er Jahren gewachsen absorbiert werden. Außerdem wird der Verlust an den privaten Sektor viel weiter verbreitet sein als die Verluste im Sandl Situation. Auf der negativen Seite, wird der private Sektor haben wahrscheinlich alle diesen Verlust zu absorbieren, wie zum großen Teil von der Bundesregierung in der Sandl Rettungspaket absorbiert entgegen. Einschließlich Merrill Lynch die $ 8,4 Milliarden, nur rund 30 Milliarden Dollar wurde ausgeschaltet bisher geschrieben, so die überwiegende Mehrheit der Verluste erst noch aufgenommen werden. Die analytische Schwierigkeit Zukunft wird bei der Ermittlung der Verlierer durch die Überlagerung von Credit Default Swaps, Structured Investment Vehicles und andere exotische Finanzinstrumente sein. Analysten haben ein paar Überraschungen kommen.

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